在房企自身债务压顶和疫情雪上加霜的内外夹击之下,2020年,房价真的可能迎来一次实质性的回调。
这个时候,就是考验购房人和房企各自僵持能力的时候了,谁先坚持不住,则对方收益。
一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场,不是一个健康的市场。
这次突如其来的新型冠状病毒疫情,让很多行业极其受伤。除了旅游和餐饮之外,影响最大的,应该就是房地产行业了。
原本很多房企都指望着在春节来一次返乡置业“大收割”的,疫情一来,不仅大收割没了,整个一季度的业绩,还基本都要泡汤了。
2019年,全国房地产销售额超过16万亿。因此,即使按照最乐观的预计,疫情在3月结束,社会运转恢复正常,那么整个房地产行业在此次疫情面前,保守估计损失的销售额将超过2万亿元,也就是去年总额的八分之一,大概在15%左右。
对于如今大玩高周转的地产公司而言,两个月没有进账,经营压力可想而知。而且,今年整个地产行业也将进入还债的高峰期,有专业机构估算,全国房企2020年到期的债务(主要包括银行贷款、境内到期债权、海外到期债权、信托融资、私募基金等)大概在4万亿规模左右。
综上,从宏观上看,2020年将是近10年来,地产行业承压最重,房价下行压力最大的一年。那么从微观上,具体到每个城市,哪些城市的房价,最有可能下跌呢?
我们认为,以下10个热点、重点城市的房价,今年下跌的可能性最大。注意,前提是:今年楼市宏观调控政策没有较大松动,资金层面也没有大放水。
1
武汉
作为这次疫情的发源地,武汉的房价,毫无疑问下跌的可能性最大。
可能大家都注意到,从最新的房价统计结果来看,1月武汉的新房价格不仅没有降低,环比去年12月还上涨了0.2%。这是为什么?唱的哪一出?
其实这有点像股市里面一只股票由于公司遭受重大危机,临时停牌,不能交易,所以价格暂时锁死了。
目前武汉全城的新房二手房基本暂停交易了,但一旦重新启动,虽然不会像股票一样一开市就死死地封在跌停板上,但利空最终反映到价格上是在所难免的。
武汉的房价,多少合适?这里不妨选一个参照——成都。目前武汉房价整体上比成都贵20%左右,但是从经济实力上看,武汉和成都旗鼓相当。
由于2019年武汉的GDP还没有公布,忙着抗疫,顾不上这事,所以我们以2018年数据为对比。2018年武汉的GDP是14847亿,全国排名第九,成都的GDP是15342亿,全国排名第八,成都还略强于武汉。
从城市名气上看,虽然新一线城市这个名头有点虚,但是毫无疑问,成都的城市名气要明显高于武汉,这一点估计有意见的人不多。
从环境上看,成都被称为天府之国,少不入川老不出川,和三大火炉之一的武汉相比,成都明显更宜居。而且从这些年北上广一线人群迁徙来看,逃离北上广的人,首选地第一个就是成都,第二个是杭州。
从教育和医疗资源上看,武汉对成都而言也没有明显优势。
综合各方面来看,成都在软硬件上都不输给武汉,那么武汉目前的房价比成都贵20%,就显得不是那么合理了。
因此,粗略预测,因为这次疫情,武汉房价短时间遭受“1.5跌停板”,也就是武汉前期部分房价虚高的区域下跌15%,是完全有可能的。
而像离华南海鲜市场最近的几个小区,还有疫情大爆发前举办万人宴的百步亭小区,部分二手房出现20%的下跌,也不要觉得奇怪。
武汉房价,今年很受伤。
2
天津
前几年天津经济一直在挤水,GDP增速从过去的年均两位数,断崖式下跌到5%以下,从尖子生沦落到和东北三省为伍,已经让人惊掉下巴。
但是正所谓没有最惊吓,只有更惊吓。这两天,全国第四次经济普查结果出来了。天津的GDP数据,用四个字来形容就是:惨不忍睹。
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