青岛房产-注意 这些城市的房价很难再涨了!

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2019-07-18 10:32
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01 众所周知,全国房价在2019年5月的三令五申中,彻底熄了火。 除了像成都、武汉、杭州这种限价政策下新二手房价...

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  众所周知,全国房价在2019年5月的三令五申中,彻底熄了火。

  除了像成都、武汉、杭州这种限价政策下新二手房价倒挂严重的城市,偶尔还能听到百人抢房摇号的「旧闻」,其他城市一律开始「高位横盘」

  回顾上轮房价大周期,让人感慨。

  全国性的去库存加上棚改红利,整个市场情绪化失控。该涨的地方涨,不该涨的地方也涨,有钱的买房,没钱的也买房,不惜借高利贷对赌行情的炒房客,不在少数。

  结果赌天赌地,没赌过诡谲多变的调控法令,这届炒房客大都输得连裤衩都不剩,不过永远会有不死心的投机者,愿意轮班站在高岗上,幻想着套利后的喜悦,下一轮还会看到他们的身影。

  当下,库存是去完了,但副作用同样明显,房价泡沫撑大了几层,居民负债绷到了极限。当务之急只能进入「螺旋上升理论」的第7步——居民收入提高。

  至于螺旋上升理论我在之前的文章里具体讲过,房地产周期有一套恒定不变的公式:

  金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。

  为了让房地产泡沫降下来,防范系统性金融风险,只能通过不断提高居民的收入来对冲负债,与此同时,也起到了夯实房价,培养下一茬购买力的作用。

  俗称,培养韭菜。

  

  所以在今年7月的第一天,政策就开始布局了,个人和企业马上会迎来一大波红包雨:未来车辆购置税按实付价计税、ETC车辆通行优惠力度加大、不动产登记费降低、多地调整住房公积金上调缴存基数……

  接下来,这种落到脚跟的普惠政策会轮番出台,直至让居民杠杆回归到可接受的限度。

  不过这些都是小惠小利,让人震撼的还是前段时间发布的旧改政策。

  释放4万亿的流动性,涉及一亿人次,算起来,整体影响效果堪比09年的四万亿。

  虽然这部分资金不会像棚改那样直接塞给老百姓(行情603883,诊股),让他们以买房的形式刺激房价上涨,但是旧改会间接拉动老百姓消费,例如装个电梯,改个水电,换个窗户,做个装修等等,整个地产相关的下游产业又被盘活了。

  本以为可以横盘几年的市场,但在这一波接一波的红利刺激下,缩小了与下次起点的距离。至于下一轮何时到来,目前还没有任何迹象可以表明。

  但是我们看到周期大涨后的城市,个个「位居高位」,咄咄逼人,它们还会继续跟上下轮周期吗?

  

  (全国6月二手房均价TOP100城市排行)

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  前几天,结合多个数据机构发布了一份榜单:“2019年全国主要城市房价收入比排行”。

  「房价收入比」这个指标,一直都是热点,某种角度,可以反应一个城市房地产的健康程度。

  

  (2019年TOP100城市房价收入比排行)

  大多数人看到这份榜单后,只是匆匆找到自己所在的城市,看一下排名,然后发出感慨或抱怨的声音,并没有挖掘出其背后有效的信息。下面子木帮大家详细盘述一下。

  首先,房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入,也可以说,这个城市一个家庭不吃不喝花多少年才可以买起当地一套房子。

  网上有一个2009年北京的例子。

  如果在2009年一套4环以内普通两居室新房80平米,按单价25000元/平方米计算,平均200万左右;若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房,假设夫妇月工资为6000元,则家庭月收入达到12000元,年收入为14.4万元,这样房价收入比则为13.8。

  但是2019年呢,这个数值飙升到了31.23。

  十年间平均工资没怎么涨,房价没命的涨,十年前,全家不吃不喝13年可以买到一套房,十年后全家不吃不喝得用31年多,恐怖如斯。

  所以很多人说,现在的房价,尤其是深圳的36年,家庭收入已经与房价严重偏离,整个楼市蕴藏着巨大的泡沫。

  这也是多数空军的主要论点之一。

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