“你好,章丘绣源河畔‘6字头’的洋房考虑吗?”
最近济南房地产市场又来了一拨低价楼盘call客潮,除了章丘的楼盘开始低价走量以外,无独有偶,济南市区的部分楼盘也开始降价促销:恒大睿城公寓4888元/平方米起,恒大翡翠华庭带装修公寓6028元/平方米起,中垠广场11000元/平方米起,大华龙悦特价房每平方米降价1000多元,均价11000元/平方米……
在这些降价幅度较高的楼盘中多数为公寓产品,通过走访市场发现济南的住宅产品也开始出现走低趋势,其中位于济西的阳光城丽景公馆精装修小高层7999元/平方米,与去年同期8500元/平方米的价格相比下调500元/平方米。章丘鲁能公馆最后3栋高层8800元/平方米起,此前售价近1万元/平方米。此外,天鸿万象东方即将开盘的33号楼为24层的高层楼栋,推出一口价11211元/平方米,这与临近地块天鸿公园大道高层开盘价11888元/平方米相比也具有较大的价格优势。
在济南的楼市版图中,以往均价万元左右的楼盘大多分布在济南十八线以外的近郊区域,这些片区楼盘的价格普遍较低、区域配套不全、交通条件落后。如今在一些配套成熟的片区,也开始有一些低价盘入市,济南低房价时代真的到来了吗?
数据 济南新房价格环比止跌根据国家统计局公布的数据,济南新建商品房价格指数自2019年1月份至今16个月以来,经历了前7个月的环比上涨,自2019年8月开始,济南新房价格开始走低,2019年10月环比下跌幅度达到近一年的最高峰,2020年4月,济南新房价格环止跌,结束了房价8连跌的趋势。
(中国房地产网济南制图)二手房价格方面,据统计显示自2019年4月份济南二手房价格出现环比下跌后,连续11个呈现下行趋势,直至2020年3月份出现止跌,4月份二手房价格环比再度出现小幅下跌。
出现这一趋势的原因,业内解读为以下几点:新房方面,一是数据统计滞后于市场表现,随着复工复产全面开启后,因疫情收到影响的房地产行业也逐渐复苏,从4月份济南楼市成交量来看,市区住宅成交6323套,这在一定程度上提振了市场信心;二是虽然当前市场上不断出现特价房、打折促销的房源,但多数仍为房企宣传的噱头;二手房方面,据链家网数据显示目前济南二手房可售套数已超过5万套,疫情后期的3、4月份二手房源的大量入市让其成交出现过短暂小高峰,但与新房相比,二手房无论是户型设计还是物业管理等方面都较为落后,所以价格趋势仍以平稳下行为主。
房价:这些房源价格仍然坚挺纵观济南房地产市场,无论是新房还是二手房,也有一些房源的价格依然坚挺。虽然与去年相比价格有所下跌,但具体来看,很多新房市场的楼盘(像融创文旅城、鲁能泰山7号、绿城蘭园)都通过将精装房换毛坯来变相降价。事实上,去除装修成本后,这些楼盘的房价几乎变动不大。
那么,什么样的房源价格在当前市场下仍然非常坚挺呢?整体来看,济南新房市场上产品好、配套全的楼盘其口碑通过不断的积累,价格也非常稳定;二手房市场学区房仍是支撑价格的唯一因素。
当前济南新房市场主要集中在东部片区,其中刚需产品较为聚集的张马片区、雪山片区、唐冶片区因产品同质化严重、去化率低使得“价格战”较为激烈。相对来说,汉峪片区、龙洞片区及南部片区因产品偏为改善类型,价格依然较为坚挺。
(图片来源于微信朋友圈)对于二手房来说,价格家庭的唯一因素就是学区。从近期微信朋友圈流传的一张图来看,泉景中学的教学品质连续多年都在济南市名列前茅,而对应的泉景天沅的二手房价格已突破2.7万元/平方米,与周边二手房源相比,房价每平方米高出1万元左右。
总结:从宏观角度来讲,城市产业结构、政策变化、经济发展进度及城市人均收入、人口流入流出情况等都会直接关乎房地产发展的趋势,从微观层面上,开发商品牌及产品品质、区域价值判断、社区配套等方面也会影响房价的走势。如果只从市场上已有的“4字头”“6字头”项目来判断济南房价的整体趋势是非常片面的,对于购房者来说,在“房住不炒”的大环境下明确自己的置业需求才是最明智的选择。
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