作为房地产市场的衍生品,学区房代表着“起跑线”。
多年来,学区房与房地产捆绑得越来越紧密。在一座城市里,但凡与“学区”挂钩,该片区的房价会略高于其他区域,而优质教育资源密集的地方,恰恰也是城市房价高企之地。
近日,深圳因购买“豪宅”却不符合条件,导致积分降级的“深高南”跪求学位事件仍在持续发酵,后续又传出消息称,不同学区房仅一条马路之隔的房价每平相差8万元,至此深圳学区房问题被推上个了舆论高点。
在此之前,北京西城区在4月发布了“多校划片”的学区房新政,因政策7月31日正式实施,尚存在3个月的缓冲期,因此短期内学区房成交火爆。
受学区房成交的带动,叠加疫情后的市场恢复,过去几个月,北京、深圳二手房挂牌、成交两旺。与此同时,多地出台了教育制度改革政策,淡化学区房,并发布相关通知等严打学区房炒作,使得房地产市场产生了一定的波动性。
北京:学区房短暂 升温,总体价格依旧坚挺
4月30日北京西城区发布学区房新政,自7月31日后正式实施“多校划片”,至此北京城六区均实施“多校划片”,淡化学区房概念。
“多校划片入学”新政发布后,恰逢五一小长假。金融街片区经纪人郝寒明显感受到了学区房的升温。他说:“很多家长想抢在7月31日之前拿到房本,而卖房的客户想赶在这之前出手卖个好价钱,所以客户着急买,房主着急卖,成交周期也比较短。”
据CRIC数据显示,新政发布后首周(第18周4.27-5.03)北京二手住房成交面积为26.5万平方米,自16周上扬以来首次处于低位,19周(5.4-5.10)成交面积环比收窄至10%,随后一路上扬,第20周(5.11-5.17)北京二手住宅成交面积达到36.1万平方米,创年内新高,环比增51%,同比增加19%。
据郝寒介绍,当时仅五一小长假一周时间,他们机构所代理的房源就卖出40多套。以最低成交价1040万元来计算,仅一周西城区二手房成交总价就超过4.2亿元。
郝寒所在片区有两所名校,宏庙小学和西单小学,两所小学可直升北师大实验中学和北京八中,直升的最高比例是80%。除此之外,该片区还有4所普通小学。新政以后,意味着即便买了宏庙小学最近的丰汇园小区,也有可能被随机派位到其他小学。
实际上,三年前被爆出的天价学区房也是在这里。当时,北京通州一位家长以1200万元买下了丰汇园39平方米的地下室,成交单价超过30万元/平方米。
三年过去了,丰汇园小区挂牌房源价格稍微温和了一些,均价约20万元/平方米,一套50平方米左右的一居室总价最低1040万元。三年时间,成交单价下降33%,总价下降幅度至少达到13%,但相比其他二手房,总价依然处于高位。
政策发布的第三周,2020年第21周(5.18-5.24)北京二手房成交环比增幅放缓,成交面积在22周(5.25-5.31)达到近期最高点,随后出现回落。
这主要是由于新政后,部分项目市场出现了短期利好,随后又整体开始趋于理性。进入6月第23-24周,北京二手住宅成交面积在连续三周上扬后环比下降13%
“目前很多客户他们降价的心理预期在100-200万之间”,郝寒补充表示,目前来看,许多客户连“末班车”也没法赶上了,再加上北京疫情复燃,许多小区实行封闭式管理,看房又出现问题,房价已经开始有了下降的苗头。
从目前来看,受优质学区带动,西城区二手房均价依然达到11.8万元/平方米,排在城六区首位,与相邻的东城区二手房均价高出2.8万元/平方米。在经历了政策利好及理性回归之后,当前北京市场成交规模仍处于高位。
深圳:人口与资源不匹配
深圳方面,近期,因购买住房类型的不同划分导致积分降级的“深高南”事件,以及不同学区相隔一条街房价相差8万元/平方米的现象,将深圳学区房问题推向舆论高点。
与北京“多校划片”类似,深圳教育局为平衡教育资源和缓解与日俱增的学位短缺压力,早在五年前便试点“大学区制”,实行多校划片的学位申请办法,即:住房在大学区内,家长可以不受地段限制申请大学区内的任意一所或者多所学校。
但是深圳的“多校划片”又区别于北京,深圳“大学区”的政策基础是积分入学制度,并非电脑随机派位。在学校报名地段购买商品房的基础分达到80分,也就是说,学区房加深圳户口是进入名校的“双保险”。
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