青岛一楼盘跌破备案价，楼市新一轮降价要来？

近日，胶州一楼盘加推房源，成交价竟然低于备案价，这则消息在青岛楼市引起轩然大波。这种情况在彼时胶州楼盘大热时候根本无法想象。当时开发商们往往想方设法在备案价的基础上通过各种手段加价，装修溢价、捆绑车位、捆绑储藏室成了常规手段，更有甚者直接收“ 选号钱”。

业内人士分析，胶州楼市的艰难局面正在蔓延。在惨淡的业绩和寥寥无几的本地需求面前，6月胶州楼市或迎降价潮。青岛楼市整体也不乐观，开年以来都处于下行周期，1-4月各家房企的销售业绩，没有一家迈过50亿大关。

不止是青岛，全国各地在市场趋冷、金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各种各样的招数。部分热点城市近期回暖，但也已经引起相关管理部门的注意，并进行预警，可以看出这股热度也不会持续太久。那么楼市新一轮降价要来了吗？

青岛一楼盘成交价跌破备案价

五一前后，不少楼盘入市推新，作为胶州经济开发区的大盘荣盛·锦绣外滩于4月28日加推了一栋楼，共116套房源，该楼栋为29层两梯四户，户型为123㎡ 、113㎡ 、120㎡ 。各大卖房网站上公布的销售均价为11000元。但据置业顾问介绍项目新加推房源成交均价9700元/㎡ ，最低价9000元/㎡，毛坯出售。该楼盘之前一直捆绑车位、带装修销售，由于市场接受度冷清今年三四月以来逐渐改为可选装修、毛坯销售方式。除了价格优惠，本次销售未要求捆绑车位，车位价格也大幅下调。

据查阅项目备案均价，为10939元/㎡ ，实际成交均价远低于备案均价。考虑到精装改毛坯出售、开盘价低于预售价、甚至打出员工福利房推广等因素，此次荣盛开盘可谓是放量血拼，可效果并不理想，首日仅去化25.86%！

备案价是开发商申请楼盘房源预售时由物价局根据相关成本核定的房源销售参考价，也就是房源销售时的毛坯房销售基准价，在此基础上允许有一定的浮动比率。在参考价的基础上可上浮也可下浮，一般的浮动比率为0～0.2。荣盛·锦绣外滩成交价低于备案价销售，确实突破了价格下限。

青岛楼市开年以来都处下行周期

青岛资深房产评论员张百忍曾说胶州楼市是全青岛最残酷的市场，主要是因为这里是供远大于求。过去很多年里，尽管有机场拆迁，而且都是货币补偿，给楼市注入一波急需，但还是不能全部灌溉。同时，市场屯下来的存量土地，并没有更多的人口基数来承接。

此外，张百忍还分析说：每年的6月都是房企半年业绩总结的时候，相信胶州很多楼盘还会有调整，或许那时会有一个真正值得购买的价格。

再看青岛，青岛1-4月各家房企的销售业绩，没有一家迈过50亿大关，这是2016年来从未有过的状况。新建商品房数量、销售面积和销售总金额同比去年，降幅都超过了三成。送走“金三银四”后，5月首周青岛新房成交量也出现了明显下滑。

进入2019年，全国各地的房贷利率开始放松，青岛也不例外，前三个月尤其是首套利率的上浮比例一直在下调。然而4月下旬青岛房贷利率进一步收紧：首套利率上浮15%，二套利率上浮20%，充分体现了“房住不炒”的大方向，打击“投机性”购房。

在这样一个背景下，楼市变得平稳甚至略下行也是情理之中，住户对房地产市场观望情况愈加浓厚，各开发商只能打出降价牌来吸引客户。二手房方面房东降价更为果断，许多房源降幅都在10％左右，这也分流了不少主城刚需购房者。

楼市调控升级

新一轮降价要来？

房产研究机构克而瑞5月6日发布的数据显示，“五一”假期房地产市场明显遇冷，40个重点监测城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市暂以-68%同比跌幅居首。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%，合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%，即便强如苏州楼市，五一小长假成交下跌也将近20%。

虽然部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，但这已经引起相关管理部门的注意，并进行了预警提示。