全市土地供应量和成交量同比均大幅上涨,成交土地平均楼面价也涨幅明显。然而,另一方面,上半年土地市场溢价率走低,超8成土地为底价成交。
A现象
外来房企成拿地主力
受起始楼面地价提高影响,2019年上半年土地市场溢价率走低,全市成交土地的平均溢价率为1.09%;整体来看,超8成土地为底价成交,溢价率超20%的土地宗数占比仅为3%。从各区域溢价率来看,原四方区为溢价率最高的区域,整体溢价率为78.57%;即墨区热度上升,低溢价土地增多。
从拿地情况来看,外来房企无论是拿地面积还是金额都占据绝对主力,这也和当前楼市供应和成交情况相吻合。统计显示,上半年拿地面积前10名房企中,外地房企占据绝对主力,本土房企仅占3席。和达以96万平方米的拿地面积位居首位,共出资36亿元;鲁商和融创分别以83万平方米的拿地面积并列第二;绿地位列第三,拿地面积为75万平方米;龙湖、海信、海尔、越秀、招商、旭辉银盛泰、远洋分列第四至第十位。
B统计
土地供应近郊唱主角
统计显示,2019年上半年全市土地市场供应和成交主要集中在近郊区,主城区供应较少,但占比同比有所上升。土地活跃区域主要为原胶南市和即墨区,原胶南市以355万平方米供应、354万平方米成交位居青岛市第一,其中原胶南市多板块齐发力,中央活力区、灵山湾、古镇口板块土地供需市场火热,均超70万平方米;即墨区以351万平方米供应、293万平方米成交位居第二;主城区中,原市北区供销量最大,供应65万平方米,成交建面44万平方米。
受起始楼面地价上调影响,从各区域平均楼面地价来看,除原胶南市之外,其余区域同比均有所上升。原四方区金华支路14号地块出让价格达12500元/平方米,排在首位;市北区大港纬四路东侧改造项目38号地块以11560元/平方米的出让价格位居全市第二位。近郊区域价值提升,市场竞争增大,带动楼面地价持续攀升;远郊区域土地平均楼面地价仍处于低位。
2019年上半年土地成交仍以纯住宅为主,占比39.6%,较2018年下半年下降7.9个百分点;商业用地下降10.2个百分点,占比15.1%;住宅兼商业和商业兼住宅用地比例均不同程度增加,分别增加12.3个百分点和5.8个百分点。整体来看,非住宅用地占比降至25%以下,住宅用地供给增多。
C特点
出让土地附加条件多
熔断、摇号、抓阄、自持……从2016年下半年以来,我市土拍政策不断创新。 2016年12月,青岛西海岸新区7宗地块走上拍卖台,出让公告中提出:“本次国有建设用地使用权拍卖出让按照价高者得原则确定竞得人,如溢价率达100%以上,视为不理性竞拍,系统自动流拍。 ”这是青岛土地市场首次采用“熔断机制”。从那之后,青岛土拍新政策不断推出:限地价、竞房价,限地价竞自持面积,抓阄,提高土地出让准入条件……
记者梳理发现,上半年土地出让政策包括最高限价、现房销售、与政府签订相关协议、缴纳土地整理资金、配建人才公寓等。其中,最高限价自2016年12月首次出现以来,已成为土地出让的标配。现房销售主要出现在主城区土地出让中;以自有资金缴纳保证金和土地出让价款,主要出现在主城区、西海岸、城阳区土地出让中;缴纳土地整理资金,主要出现在城阳区和西海岸;与政府签订相关协议,主要出现在西海岸、高新区、即墨区的产业搭配地块和主城区旧改土地出让中;配建人才公寓主要出现在西海岸、高新区、即墨区的产业搭配地块,主城区部分出让地块要求配建人才公寓、幼儿园、安置房、社区配套等。青岛晚报/掌上青岛/青网 记者 李德银
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盘点上半年青岛土地市场几宗“最”
1.成交总价最高
2019年上半年土地出让一级市场中,青岛西海岸国际体育文化中心项目地块成交总价位列全市首位,达27.25亿元。竞得方为鲁商和华润联合体。
2.可开发体量最大
今年2月15日和3月11日,融创分两次拿下西海岸327亩土地,该项目为融创海洋活力区项目,地块可开发体量达到70.25万平方米。
3.土地出让面积最大
1月22日,城阳夏庄街道13宗地块以底价成交,最后“花落”和达,成交总价25.4亿元,折合楼板价4106元/平方米。总占地面积约39.44万平方米,规划总建面64.09万平方米(含划拨)。此次成交的地块将由城阳区政府、华为公司、和达集团三方合作,共同打造夏庄智慧产业生态城。
4.单宗成交总价最高
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