利出四方,有粮不慌 别急,让海南楼市飞一下子青岛大学医学院研究生院

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2019-07-10 08:18
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利出四方,有粮不慌。文/华商韬略徐艳丽海南,中国独一的热带岛屿省份,它的土地就像宝贝一样,放得越久越有升...

利出四方,有粮不慌。

文/华商韬略 徐艳丽

海南,中国独一的热带岛屿省份,它的土地“就像宝贝一样,放得越久越有升值空间。”

    【限购一年,海南降温】

爱恨交织,是海南人对于房地产的摩擦。

2017年,房地产税收在海南全省财税中占比49%,投资占比51%。内地来买房的人,一飞机一飞机地空降到海南三亚、海口、陵水、澄迈。

“土地不卖了投资必然下来,房地产不卖了GDP必然下来,我们税收50%来自房地产,经济数字必然会下来……”

在2019企业家年会上,海南省长沈晓明直言,房地产的确是一件好货色,但海南房地产的比例越来越大,“我们没有那么多土地可以丧了”。

2018年4月22日,一纸限购令,镶金边的海南对于外地购房者关上大门——从此外地人来买房,必须餍足至少两年社保、五年限售、七成首付、一家一套……

限购之前,海南楼市的岛外客户购房占比达到6成甚至8成。东北人、河北人、北京人、河南人、山东人、安徽人……由内地购房雄师组成的海南“候鸟族”,春去冬来,养老避寒。

限购之后,几十万候鸟来此安家的念想变难了。炽手可热的海南楼市挨了一记春雷。

严政调控之下,2018年海南房地产开发投资比拟上年下降16.5%,屋宇出售面积下降37.5%,出售额稍过2000亿元,同比下降23.2%。

去年整年,海南省供应室庐用地88公顷(1320亩),比2015年的室庐用地减少了88%。

一些热门城市,比喻省会海口,住建局、物价局多方约谈开发商要求压住房价红线。

去年8月起,海口商品房的备案价不时控制在17300元/㎡以内。限购之前,很多楼盘均价超过2万,限购之后按“官方指导价”卖,有房企坦言:“很难平衡利润与收益”。[1]

    【冰火之间,适者生存】

能不能熬过限购期,俨然成了海南4000多家房企的生死议题。

“422限购”令出一年,局部举债过高、杠杆过大、污染过重或布局过窄的中斗室企亮了红灯。

甚至,在局部媒体报道中,万科等当地一线房企也纷繁“梦断海南”“深陷泥潭”“难逃鬼城”“跌下神坛”……

舆论中的海南楼市成了“大型车祸现场”。

实际上,据链家统计的2018房企成交榜,碧桂园以160亿元位居榜首,雅居乐以129亿元位居第二,融创、恒大、保利、万科等皆排名前十,业绩依旧不俗。

在局部中斗室企苦撑待变之时,这些深耕海南的“地头龙”临危未乱,雅居乐、碧桂园、融创、万科的销量排名反超上年。

翻看2018年财报,碧桂园营收同比增涨67%,融创海南扛住限购压力,126亿成交金额险些跟2017年持平;有“海南地王”之称的雅居乐,去年预售金额突破1000亿大关,营收、净利、股东收益坚持同比上涨。

“市场冷下来了,我们否认。”一位海南地产中介表示。但头部房企因其土地储量、出售韧性和经营管控才能强,并未因限购政策显现太多动荡。

高喊“活下去”的万科去年大赚337亿元,其中仅海南项目就成交近45亿。

这些出售,一方面来自海南当地刚刚需消化,另一方面来自限购的急刹效应——

政府骤然收紧土地供应,在新增建筑面积锐减的情况下,海南楼市显现量降价涨。422限购之后,三亚新建商品室庐价格在两个月内持续上涨3.2%、3.7%,涨幅全国第一。与此同时,由于楼市供需双向收缩,切合条件的购房力量越发向楼盘区位、物业服务、配套程度具有优势的头部房企浓缩。

由此来看,限购实际上造成了一场当地楼市大洗牌,优胜劣汰,危中含机。

甚至,眼下在海南房企中有一个普遍感触:这次限购,对于当地一些运营才能不足、急需回笼现金流的中小型房企,也许很难撑到机会来临。但对于没有大加杠杆、没有财务压力且手握大量土地的头部房企而言,这场攻坚战反而是有利的——“家有余粮心不慌”。

    【利出四方,有粮不慌】

十年前,海南陵水湾畔的12公里海岸线上,“万亩大盘”清水湾初次开盘激发轰动,第一年就创下64亿出售额的海南单盘出售冠军。

“神盘”名号一炮打响。此后十年,清水湾成为海南地产全面复苏的标杆。

一个项目吃十年?准确说,是一个眼光赚十年。

十年前的海南陵水,荒土四野,农业立县,人烟渺茫,土地价格每平米200多元,拿地成本在项目开发成本中险些可以忽略不计。

在调查当地自然人文条件后,当时刚走出广东的雅居乐数年之内重仓1.5万亩地,累计投资320亿元,为期十年规划开发,在国境之南搞拓荒。

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