[公告]中南建设:江苏中南建筑工业集团有限责任公司位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产市场价值资产评估讲演青岛洲际酒店

http://www.qingdaosailing.com
2019-07-05 18:02
青岛生活在线_青岛新闻_青岛旅游信息_青岛房产资讯_青岛门户网站
[公告]中南建设:江苏中南建筑工业集团有限责任公司位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产市场价值资产评估报...

[公告]中南建设:江苏中南建筑工业集团有限责任公司位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产市场价值资产评估讲演   时间:2019年01月01日 18:26:48 中财网    




江苏中南建筑工业集团有限责任公司

位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产

C:\Users\张延秋\AppData\Local\Microsoft\Windows\INetCache\Content.Word\评估讲演封面.bmp
市场价值资产评估讲演







信资评报字(2018)第40156号



















上海立信资产评估有限公司





二O一八年十仲春




目 录


声 明 ............................................................................................................................... - 1 -
摘 要 ............................................................................................................................... - 3 -
正 文 ............................................................................................................................... - 6 -
一、拜托人、产权持有单位和资产评估拜托合同约定的其他资产评估讲演使用人
概略 ............................................................................................................................ - 6 -
二、评估目的 ............................................................................................................ - 7 -
三、评估对于象和评估领域 ........................................................................................ - 7 -
四、价值类型 .......................................................................................................... - 15 -
五、评估基准日 ...................................................................................................... - 16 -
六、评估依据 .......................................................................................................... - 16 -
七、评估措施 .......................................................................................................... - 18 -
八、评估程序实施过程和情况 .............................................................................. - 20 -
九、评估假设 .......................................................................................................... - 21 -
十、评估结论 .......................................................................................................... - 22 -
十一、特别事项阐明 .............................................................................................. - 23 -
十二、资产评估讲演使用限定阐明 ...................................................................... - 24 -
十三、资产评估讲演日 .......................................................................................... - 25 -
附 件 ............................................................................................................................... - 27 -









声明



本声明系信资评报字(2018)第40156号资产评估讲演书不可支解的局部。






我们接受拜托,遵循国家有关资产评估的执法法规,恪守资产评估准则,依照公
认的资产评估措施,对于江苏中南建筑工业集团有限责任公司的委估资产进行了评估。我
们谨就本项评估声明如下:

(一)本资产评估讲演依据财政部宣布的资产评估根本准则和中国资产评估协会
宣布的资产评估执业准则和职业道德准则体例。


(二)拜托人或者其他资产评估讲演使用人该当依照执法、行政法规规定和资产
评估讲演载明的使用领域使用资产评估讲演;拜托人或者其他资产评估讲演使用人违反
前述规定使用资产评估讲演的,本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。


(三)本资产评估讲演仅供拜托人、资产评估拜托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和执法、行政法规规定的资产评估讲演使用人使用;除此之外,其他任何机构
和小我私家不能成为本资产评估讲演的使用人。


(四)本资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估讲演使用人该当正
确懂得评估结论,评估结论不等同于评估对于象可实现价格,评估结论不该当被认为是对于
评估对于象可实现价格的保障。


(五)本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守执法、行政法规和资产评估准
则,保持独立、客观、公正的原则,并对于所出具的资产评估讲演依法承担责任。


(六)本资产评估机构及其资产评估专业人员按拜托人指定的评估对于象和领域进
行了评估,委估资产和负债的详细清单由拜托人和被评估单位提供,并经其签章确认。

我们对于可能属于评估领域内的其他资产给予了应有的关注,我们敬请有关当事方高度注
意生意营业对于象、领域与评估对于象、领域的一致性。


(七)本资产评估机构及其资产评估专业人员与资产评估讲演中的评估对于象在过
去、现时和将来都没有利益关系;与有关当事方及相关人员没有任何利益关系和私见。


(八)本资产评估机构及其资产评估专业人员执行本项资产评估营业的目的是对于
委估资产所具有的价值进行剖析估算并发表本人的专业意见,我们不会为当事人的决策
承担责任。我们敬请讲演使用者注意,评估结论仅在本讲演载明的假设和限定条件下成


立,并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保障。


(九)本资产评估机构及其资产评估专业人员对于评估对于象的执法权属状况给予了
必要的关注,依法对于资产评估活动中使用的材料进行核查和验证,然而我们仅对于委估资
产的价值发表意见,我们无权对于它们的执法权属作出任何形式的保障。本讲演不得作为
任何形式的产权证明文件使用。


(十)本资产评估机构及其资产评估专业人员对于屋宇建筑物等实物资产的勘察按
惯例仅限于其表观质量和使用、颐养状况,未涉及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位,
我们未受拜托对于它们的质量进行专业技术检测和鉴定,我们的评估以拜托人提供的材料
为基础,要是这些评估对于象的内在质量有瑕疵,评估结论可能会受到不同水平的影响。


(十一)本资产评估机构及其资产评估专业人员对于委估资产价值所做的剖析、判
断受本讲演中的假设和限定条件的约束,评估结论仅在这些假设和限定条件下成立。为
了合理地正确使用本评估讲演,我们敬请资产评估讲演使用人该当密切关注本讲演的
“评估假设”、“特别事项阐明”和“资产评估讲演使用限定阐明”。


(十二)本资产评估讲演仅供拜托工资源讲演所列明的评估目的服务和送交财富
评估主管部门审查使用,本评估讲演的使用权归拜托人所有。除按规定报送有关政府管
理部门或依据执法需公开的情形外,未经本资产评估机构允许,讲演的全部或局部内容
不得发表于任何公开的媒体上。













江苏中南建筑工业集团有限责任公司

位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产

场价值资产评估讲演

摘 要



信资评报字(2018)第40156号



以下内容摘自资产评估讲演正文,欲相识本评估营业的详细情况和正确懂得
评估结论,该当阅读资产评估讲演正文。






本公司—上海立信资产评估有限公司接受江苏中南建筑工业集团有限责任公司的
拜托,依照有关执法、行政法规和资产评估准则的规定,保持独立、客观和公正的原则,
采纳收益法及市场法,依照必要的评估程序,对于江苏中南建筑工业集团有限责任公司拟
实施体例财务讲演行为而触及的江苏中南建筑工业集团有限责任公司(以下简称:“江
苏中南建筑”)的局部商业房地产在2018年9月30日的市场价值进行了评估。现将资
产评估情况讲演如下:

评估对于象和领域:本次评估对于象和领域系江苏中南建筑工业集团有限责任公司所有
的位于青岛市市北区、烟台市芝罘区、天津市河东区等局部商业房地产,共计建筑面积
6,790.31平方米。


评估基准日:2018年9月30日;

评估目的:为江苏中南建筑工业集团有限责任公司体例财务讲演需要而相识委估资
产的市场价值提供价值参考意见;

评估措施:市场法及收益法,最终取市场法;

评估价值:市场价值;

评估成果:经评估,委估的位于青岛市市北区、烟台市芝罘区、天津市河东区等部
分商业房地产,建筑面积共计6,790.31平方米,在评估基准日2018年9月30日的市场
价值为人民币8,688.00万元(大写人民币捌仟陆佰捌拾捌万元整)。





评估成果汇总表

评估基准日:2018年9月30日 金额单位:人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增值额

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A

投资性房地产

2,486.40

8,688.00

6,201.60

249.42

总 计

2,486.40

8,688.00

6,201.60

249.42



详细明细如下:




地址

部位

类型

面积

评估单价

(元/m2)

总价

(元)

1

青岛市辽宁路236-114户

1

商铺

92.39

11,148.39

1,030,000.00

2

青岛市辽宁路236-116户

1

商铺

77.05

11,161.58

860,000.00

3

青岛市辽宁路236-11户

1

商铺

18.82

11,158.34

210,000.00

4

青岛市辽宁路236-46户

1

商铺

98.17

8,556.59

840,000.00

5

青岛市辽宁路240-117户

2

商铺

88.78

7,884.66

700,000.00

6

青岛市辽宁路248号3户

1-2

商铺

139.68

9,736.54

1,360,000.00

7

青岛市辽宁路252号10户

1-2

商铺

171.14

7,537.69

1,290,000.00

8

青岛市辽宁路252号6户

1-2

商铺

116.18

9,726.29

1,130,000.00

9

青岛市辽宁路252号7户

1-2

商铺

194.32

9,777.69

1,900,000.00

10

烟台市芝罘区青年南路268号
附12号

-1

商铺

78.72

14,354.67

1,130,000.00

11

烟台市芝罘区青年南路268号
附13号

-1

商铺

118.54

14,678.59

1,740,000.00

12

烟台市芝罘区青年南路268号
附2号

1

商铺

37.03

14,582.77

540,000.00

13

烟台市芝罘区青年南路268号
附3号

1

商铺

14.26

14,726.51

210,000.00

14

烟台市芝罘区青年南路268号
附4号

1

商铺

39.59

14,650.16

580,000.00

15

烟台市芝罘区西盛街28号1层
82户

1

商铺

26.36

24,658.57

650,000.00

16

烟台市芝罘区西盛街28号2层
31号内1号

2

商铺

24.74

16,976.56

420,000.00

17

烟台市芝罘区西盛街28号3层
内1号

3

商铺

4,995.57

12,138.75

60,640,000.00

18

芝罘区西盛街28号2层商铺7
号内2号

2

商铺

6.61

16,641.45

110,000.00

19

河东区大王庄八经路方达大厦
101

1

商铺

200.00

30,650.00

6,130,000.00

20

河东区大王庄八经路方达大厦
201-205

2

商铺

252.36

21,437.63

5,410,000.00



合计





6,790.31



86,880,000.00








对于评估结论孕育发生影响的重大假设前提和特别事项:

本次评估对于象为自建房产,评估结论为投资性房地产的市场价值,该市场价值为含
增值税价值,但不包孕契税,也未扣除生意营业中所触及的其他相关税费。


委估的烟台市芝罘区西盛街的四套房产(具体包括烟台市芝罘区西盛街28号1层
82户、烟台市芝罘区西盛街28号2层31号内1号、烟台市芝罘区西盛街28号3层内
1号、芝罘区西盛街28号2层商铺7号内2号四套房产)暂时无偿提供给烟台名都购
物广场有限公司使用,不收取房钱,本次评估成果未思量无偿使用的影响,提请讲演使
用者注意。


被评估企业已于2013年由“南通建造工程总承包有限公司”更名为“江苏中南建筑
工业集团有限责任公司”,局部房地产权证尚未料理更名,提请讲演使用者注意。


本资产评估讲演仅为评估讲演中描述的经济行为,提供价值参考依据,评估结论的
使用有效期为一年,即自2018年09月30日至2019年09月29日有效。


为了正确使用评估结论,请讲演使用者密切关注本讲演中的“资产评估讲演声明”、
“评估假设”、“特别事项阐明”和“资产评估讲演使用限定阐明”及其对于评估结论的影响。







江苏中南建筑工业集团有限责任公司

位于青岛市市北区辽宁路等局部商业房地产

局部商业房地产市场价值资产评估讲演

正文



信资评报字(2018)第40156号



江苏中南建筑工业集团有限责任公司:

本公司—上海立信资产评估有限公司接受贵公司的拜托,依照有关法
律、行政法规和资产评估准则的规定,保持独立、客观和公正的原则,采
用收益法及市场法,依照必要的评估程序,对于贵公司拟实施体例财务讲演
行为而触及的贵公司的局部商业房地产在2018年9月30日的市场价值进
行了评估。现将资产评估情况讲演如下。




一、拜托人、产权持有单位和资产评估拜托合同约定的其他资产评估报
告使用人概略

(一)拜托人及产权持有单位:

企业称号:江苏中南建筑工业集团有限责任公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

住 所:海门市常乐镇

法定代表人:胡红卫

注册资源:800000.0000万人民币

成立日期:2001年10月08日

业务期限:2001年10月08日至2023年10月07日

经营领域:汽车普通货运服务(风险品除外);承包与其实力、范围、
业绩相适应的国外工程项目,对于外驱使实施上述境外工程所需的劳务人员,
从事屋宇建筑工程施工总承包(天资特级);建筑工程设计(建筑行业甲级);


公路工程施工总承包,市政公用工程施工总承包,起重设置装备摆设装置工程专业
承包(凭天资证经营);防雷工程设计、施工;自营和署理各类商品和技术
的收支口,但国家限制公司经营或禁止收支口的商品和技术除外;建筑设
备租赁、维修;园林绿化工程施工。(依法须经批准的项目,经相关部门批
准后方可开展经营活动)。


(二)资产评估拜托合同约定的其他评估讲演使用者

拜托人;

除与该经济行为相关的执法、行政法规规定的资产评估讲演使用人之
外,无其他评估讲演使用者。




二、评估目的

本项评估的目的是为江苏中南建筑工业集团有限责任公司体例财务报
告需要而相识委估资产的市场价值提供价值参考意见。


本次评估目的是为餍足江苏中南建筑工业集团有限责任公司体例财务
讲演的需要,对于该公司局部房地产进行估算,并发表专业意见。




三、评估对于象和评估领域

1、拜托对于象根本情况

本次评估对于象和领域系江苏中南建筑工业集团有限责任公司所有的位
于青岛市市北区、烟台市芝罘区、天津市河东区等局部商业房地产,共计
建筑面积6,790.31平方米。


2、青岛市市北区房地产情况

(1)屋宇建筑物及土地权利状况

根据青岛房地产权证记载信息如下:

权证编号

青房地权市字第200947500


青房地权市字第200947499


青房地权市字第201016263


房地产权利人

南通建筑工程总承包有限
公司

南通建筑工程总承包有限
公司

南通建筑工程总承包有限
公司

身份证明称号

组织机构代码证

组织机构代码证

组织机构代码证




身份证明号码

73570401-7

73570401-7

73570401-7

房地坐落

市北区辽宁路236号-11户

市北区辽宁路236号-46

市北区辽宁路236号114户

共有情况





单独所有

登记时间

2009年7月20日

2009年7月20日

2010年3月29日

屋宇状况







建筑面积(平方米)

18.82

98.17

92.39

套内建筑面积(平方米)

11.05

58.09

54.67

规划用途

商业

商业

商业

土地状况







地号

300500031004000

300500031004000

300500031004000

土地用途

室庐、商业

室庐、商业

室庐、商业

取得办法

出让

划拨

出让

使用年限





至2046年3月6日止

共用使用权面积(平方米)

20808.2

20808.2

20808.2





权证编号

青房地权市字第
200984399号

青房地权市字第
200947492号

青房地权市字第2013149153号

房地产权利人

南通建筑工程总承包有限
公司

南通建筑工程总承包有限
公司

江苏中南建筑工业集团有限责
任公司

身份证明称号

业务执照

组织机构代码证

组织机构代码证

身份证明号码

320684000151862

73570401-7

73570401-7

房地坐落

市北区辽宁路236号116


市北区辽宁路236号117


市北区辽宁路248号3户

共有情况





单独所有

登记时间

2009年11月18日

2009年7月20日

2013年12月6日

屋宇状况







建筑面积(平方米)

77.05

88.78

139.68

套内建筑面积(平方米)

45.59

52.53

134.82

规划用途

商业

商业

商业

土地状况







地号

300500031004000

300500031004000

300500031004000

土地用途

室庐、商业

室庐、商业

室庐、商业

取得办法

出让

出让

出让

使用年限

至2046年3月6日止



至2046年3月6日止

共用使用权面积(平方
米)

20808.2

20808.2

20808.21





权证编号

青房地权市字第2013149027号

青房地权市字第2013149183号

房地产权利人

江苏中南建筑工业集团有限责任公司

江苏中南建筑工业集团有限责任公司

身份证明称号

组织机构代码证

组织机构代码证

身份证明号码

73570401-7

73570401-7

房地坐落

市北区辽宁路252号6户

市北区辽宁路252号7户

共有情况

单独所有



登记时间

2013年12月6日

2013年12月6日

屋宇状况





建筑面积(平方米)

116.18

194.32

套内建筑面积(平方米)

112.14

187.56

规划用途

商业

商业

土地状况





地号

300500031004000

300500031004000

土地用途

室庐、商业

室庐、商业




取得办法

出让

出让

使用年限

至2046年3月6日止

至2046年3月6日止

共用使用权面积(平方米)

20808.21

20808.21





房地产权利人

南通建筑工程总承包有限公司

身份证号码(单位代码)

3206841103762

国籍(注册地)

中国

房地坐落

市北区辽宁路252号10号

屋宇产别

股份制

建成年月

2003/3/28

地号

B9-17-2

图号

15-15

土地状况



使用权类型

划拨国有土地使用权

用途

室庐、商业

使用权面积

20808.20

共用使用权面积

20808.20

屋宇状况



结构

钢混

屋宇总层数

26

所在层数

1-2

建筑面积(平方米)

171.14

其中共用摊派面积(平方米)

5.96

设计用途

商业



(2)建筑物概略

青岛市市北区辽宁路房地产位于市北区辽宁路252号1-2层,主体钢混
结构,建筑类型为商用,楼地面为面砖,屋面为现浇、吊顶,内外墙均为
涂料,塑钢门窗。


该商业房地产主要经营电子产品,由于建造时间较早,近年来随着新
周边电子产品商场的开业,现人流量较少,商场内局部商铺长年作为仓库
使用。


(3)房地产利用状况

截至评估基准日,被评估房地产已局部对于外出租,根据企业提供的租
赁合同,租赁情况如下:

屋宇称号

承租人

面积

租赁期限

房钱

(元/年)

辽宁路236-116户

万名耀

同产证面积

2021/3/20

15000

辽宁路236-46户

李帅

同产证面积

2021/3/31

17000

辽宁路248号3户

张士斌

同产证面积

2021/3/28

50000




辽宁路252号10户

安文哲

同产证面积

2021/8/31

80000

辽宁路252号6户

孙建福

同产证面积

2020/4/17

44000

辽宁路252号7户

刘吉平

同产证面积

2021/11/6

60000



(4)区域因素剖析

1)地位状况

委估对于象位于青岛市市北区,市北区是青岛市内三区之一,位于青岛
市中部偏南,西部濒临胶州湾,东部与崂山区为邻,北部与李沧区接壤,
南部与市南区毗连,货色最大距离11.5公里,南北最大距离9.9公里,海
岸线长17.83公里,总面积65.4平方公里。截至2017年,市北区常住生齿
108.37万人,辖19个街道,区政府位于青岛市延吉路80号。


2)交通状况

周边交通极为方便,道路公交有2路,5路,6路,21路,24路,209
路,211路,218路,222路,301路,305路,320路,325路,366路,
604路,机场巴士2号线,都市观光3号线,新区旅游专线L2路,地道3
路,地道7路。


3)周边环境及配套设施状况

委估对于象位于市北科技街社区邻近,周边配套设施齐全,医疗有青岛
大学附属病院(市南院区),青岛市市立病院;电子信息城教育有,青岛市大
学生创业孵化中心,中国海洋大学(鱼山校区);电子信息城购物有,青岛电
子信息城、青岛科技街、百脑汇电脑城(青岛店)、颐高智妙手机大卖场。


(5)市场剖析

2018年第三季度,青岛零售地产方面,新开业的两个零售地产项目以
新兴业态和精准定位实现较高开业率,新兴业态扩张表现抢眼,推动实体
商业转型升级。


新项目以新兴业态和精准定位实现满租开业。未来广场和利群诺德广
场两个零售商业项目于第三季度正式开业,为市场带来约8.6万平方米的新
增供应。两个项目均属于城市综合体中裙楼商业局部,裙楼商业由于体量
较小、辐射领域有限、建筑及动线灵活性低等因素,平日在招商和运营方


面存在必然挑战,然而这两个项目在开业时都实现了接近100%的入驻率,
同时客流表现较好,以大型超市和更接近于民众客群的本土化衣饰及餐饮
品牌构成合理的业态组合,为周边区域的居住及办公人群提供了一个很好
的配套商业选择。


新兴业态扩张表现抢眼,推动实体商业转型升级。第三季度餐饮、服
饰、儿童类租户仍坚持强劲需求,同时新兴业态的扩张表现较为抢眼,继
地球港在多个商圈扩张选址后,盒马鲜生山东首家店铺也将进驻大拇指广
场,成为实体商业转型升级的驱动因素。华润万象城和CBD万达广场分辨
开业了定位女性主题的室内购物商街,以越发多元化、精细化、复合化的
业态组合提升实体商业的翻新与活力。


3、烟台市芝罘区房地产情况

(1)屋宇建筑物及土地权利状况

根据烟台屋宇所有权证记载信息如下:

权证编号

烟房权证芝字第228709号

烟房权证芝字第228711号

烟房权证芝字第214098号

屋宇所有权人

南通建筑工程总承包有限公


南通建筑工程总承包有限公


南通建筑工程总承包有限公


屋宇坐落

芝罘区西盛街28号3层商铺1


芝罘区西盛街28号2层商铺
31号内1号

芝罘区西盛街28号2层商铺
7号内2号

产别

自管产

自管产



屋宇状况







结构

框剪

框剪

框剪

屋宇总层数

26

26

26

所在层数

3

2

2

建筑面积(平方米)

4995.57

24.74

6.61

设计用途

非室庐

非室庐

非室庐





权证编号

烟房权证芝字第228708号

烟房权证芝字第268122号

烟房权证芝字第268124号

屋宇所有权人

南通建筑工程总承包有限公


南通建筑工程总承包有限公司

南通建筑工程总承包有限公


屋宇坐落

芝罘区西盛街28号1层商铺
82号

单独所有

单独所有

产别



芝罘区青年南路268号附4号

芝罘区青年南路268号附2


屋宇状况



2011年1月28日

2011年1月28日

结构

框剪

非室庐

非室庐

屋宇总层数

26





所在层数

1

27

27

建筑面积(平方米)

26.36

39.59

37.03

设计用途

非室庐










权证编号

烟房权证芝字第268123号

烟房权证芝字第268126号

烟房权证芝字第268125号

屋宇所有权人

南通建筑工程总承包有限公


南通建筑工程总承包有限公


南通建筑工程总承包有限公


屋宇坐落

单独所有

单独所有

单独所有

产别

芝罘区青年南路268号附3


芝罘区青年南路268号附12


芝罘区青年南路268号附13


屋宇状况

2011年1月28日

2011年1月28日

2011年1月28日

结构

非室庐

非室庐

非室庐

屋宇总层数







所在层数

27

27

27

建筑面积(平方米)

14.26

78.72

118.54

设计用途









(2)建筑物概略

烟台市芝罘区青年南路房地产位于-1-1层(均为临街商铺),主体框剪
结构,建筑类型为商用,楼地面为面砖,屋面为现浇,内外墙均为涂料。

目前周边主要为旧室庐小区,且委估对于象东侧为已拆迁待重修区域。


烟台市芝罘区西盛街房地产位于1-3层,主体框剪结构,建筑类型为商
用,楼地面为面砖,屋面为现浇,涂料内墙,面砖外墙,塑钢门窗。委估
对于象主要经营所在楼层主要经营服装出售。


(3)房地产利用状况

截至评估基准日,被评估房地产已局部对于外出租,根据企业提供的租
赁合同,租赁情况如下:

屋宇称号

承租人

面积

租赁期限

房钱

(元/年)

烟台市芝罘区青年南路268号附12号

姜艳杰

同产证面积

2021/8/31

24000

烟台市芝罘区青年南路268号附13号

聂长恒

同产证面积

2021/9/30

28000

烟台市芝罘区青年南路268号附2号

刘建华

同产证面积

2018/11/14

12000

烟台市芝罘区青年南路268号附4号

刘建华

同产证面积

2019/7/13

13000

河东区大王庄八经路方达大厦101

妥伊布拉

200

2020/6/3

138000

河东区大王庄八经路方达大厦201-205

徐文欢

252.36

2020/6/7

96000



对烟台市芝罘区西盛街的四套房产,具体包括烟台市芝罘区西盛街
28号1层82户、烟台市芝罘区西盛街28号2层31号内1号、烟台市芝罘
区西盛街28号3层内1号、芝罘区西盛街28号2层商铺7号内2号四套
房产暂时无偿提供给烟台名都购物广场有限公司租住,不收取房钱。


(4)区域因素剖析


1)地位状况

委估对于象位于烟台芝罘区,烟台市芝罘区是中国历史上最早的海外通
商口岸之一,位于山东半岛东北部。东北和北部濒临黄海,北与辽宁省大
连市隔海相对于,系渤海之门户,东和东南与烟台市莱山区接壤,西、西南
与福山区、西北与烟台经济技术开发区毗邻。内与山东腹地相联,外与韩
国、朝鲜和日本隔海相望。全区面积179.2平方公里,海岸线长55公里。


2)交通状况

委估对于象位于芝罘区较繁华区段,周边公交线路较多,交通较为繁华,
且距离烟台站较近,抵达烟台南站、烟台汽车站、烟台机场均较为方便。


3)周边环境及配套设施状况

委估对于象位于烟台芝罘区,周边配套设施齐全,配有幼儿园、中小学、
商场、病院、邮局、银行等配套设施。


(5)市场剖析

2018年上半年烟台全市商业供升销降,价格环比下降、同比上涨。


供应:25.36万㎡,同比上涨27.8%,其中2月份供应8.37万㎡,为上
半年供应最高。上半年供应主要源于红星国际广场、丰金广场、山语城等
项目。


成交:13.74万㎡,同比下降8%,其中6月份成交3.99万㎡,为上半
年成交最高。上半年成交主要源于中海国际社区、上谷郡大润广场等项目。


价格:成交均价15323元/㎡,环比下降6.2%,同比上涨2.7%,其中4
月份成交均价为17181元/㎡,拉高整体成交均价。


4、天津市河东区房地产情况

(1)屋宇建筑物及土地权利状况

权证号

津(2016)河东区不动产权第033782号

权利人

江苏省中南建筑工业集团有限责任公司

共有情况

单独所有

坐落

河东区大王庄八经路方达大厦101、201-205

权利类型

股哦有建设用地使用权/屋宇(修筑物)所有权




权利性子

出让/其他

用途

其它商服用地/非居住

面积

79.1平方米/452.36平方米

使用期限

至2055年10月31日



(2)建筑物概略

天津市河东区方达大厦为1-3层,主体框剪结构,建筑类型为商用,楼
地面为面砖,屋面为现浇,涂料内墙,面砖外墙,塑钢门窗。委估对于象目
前主要作为酒店出租给承租人。


(3)房地产利用状况

截至评估基准日,被评估房地产已局部对于外出租,根据企业提供的租
赁合同,租赁情况如下:

屋宇称号

承租人

面积

租赁期限

房钱

(元/年)

河东区大王庄八经路方达大厦101

妥伊布拉

200.00

2020/6/3

138000

河东区大王庄八经路方达大厦201-205

徐文欢

252.36

2020/6/7

96000



(4)区域因素剖析

1)地位状况

委估对于象位于天津市河东区,为天津市下辖区,是天津市中心市区之
一,位于天津市东部。河东区是是市区连接滨海新区的前沿,是实现天津
市经济中心战略东移的要地。自金代天津设“直沽寨”至今,河东区迄今已有
800多年历史。河东区下设12个街道,占地40平方公里,总生齿860852
人(2010年)。


2)交通状况

周边有公交:17路、28路、91路、92路、185路、621路、676路、
806路、815路、便民9路;天津地铁1号线,9号线等均可达,交通极为
方便。


3)周边环境及配套设施状况

委估对于象位于方达大厦,周边配套齐全。幼儿园有:河东区第一幼儿
园;中小学有:天津音乐学院附属中学;大学有:天津音乐学院;商场有:
人人乐超市、华润万家;病院有:第三中心病院、大王庄社区病院、河东


妇产病院;邮局有:大王庄邮电局;银行有:农业银行、建设银行、中国
银行、工商银行;其他有:淘宝街、天津站。


(5)市场剖析

2018年将有5个新建商业零售项目进入市场,市场总存量将达到440
万平方米。在这些新建项目中,只有一个项目在传统商业核心区,其他四
座新建购物中心将定位为区域项目。


2018年第一季度,天津在餐饮、儿童业态和时装品牌商家的带动下,
天津地区商业零售地产市场的租赁需求坚持强劲,净吸纳量达到11.2万平
方米,比去岁终增长116%,同比增长27%。


今年一季度的餐饮行业租赁需求中,著名的休闲餐饮和咖啡品牌商家
在天津地区积极扩张。新概念音乐自助餐厅开设在传统商业核心商圈,硬
石餐厅等全新品牌开设在水上板块等新商圈。同期,儿童教育品牌商家继
续在社区购物中心和核心区购物中心内开设门店。例如,英孚教育在天津
恒隆广场租赁了约莫1000平方米的教学空间,番茄田艺术黉舍在天津熙悦
汇购物中心开设了500平方米的分校。著名服装品牌也积极在新型购物中
心发力。据专业人士剖析指出,只管一些新开的区域型购物中心为商业地
产加大了供应量,但由于全市的租赁需求强劲,天津商业零售地产市场整
体空置率微幅走低。今年一季度的商铺空置率已降至11.5%,市场房钱涨至
人民币11.7元/平方米/天,比去年同期上涨3.1%。核心区和大型社区中的
绝大多数零售项目房钱程度继续逐步提升,带动整个市场平均房钱的上扬。




四、价值类型

本讲演评估结论的价值类型为委估资产的市场价值。


所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自感性行事且未受任何强
迫的情况下,评估对于象在评估基准日进行正常公平生意营业的价值估计数额。


本次评估选择该价值类型,主如果基于本次评估目的、市场条件、评


估假设及评估对于象本身条件等因素。需要阐明的是,同一资产在不同市场
的价值可能存在差异。




五、评估基准日

本项目资产评估基准日为2018年9月30日。


确定评估基准日的理由为:

月末会计报表完整准确,便于资产清查;

尽可能接近评估目的的实现日期。


本次评估中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。


所选定的评估基准日相近期间,国际和国内市场未发生重大稳定,各
类商品、出产材料和劳务价格根本波动,人民币对于外币的市场汇率在正常
稳定领域之内,因而,评估基准日的拔取不会使评估成果因各类市场价格
时点的不同而受到本质性的影响。


本项评估中与评估基准日有关的主要费率为:

中国人民银行存款利率

一年以内 1.50%



六、评估依据

(一)法规依据

1. 《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民
代表大会常务委员会第二十一次会议经由过程);
2. 《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第十二届全国人民代
表大会常务委员会第六次会议订正经由过程);
3. 《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表
大会第五次会议经由过程);
4. 《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民



代表大会常务委员会第十一次会议订正经由过程);
5. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全
国人民代表大会常务委员会第二十九次会议订正经由过程);
6. 其他有关法规和规定。



(二)评估准则依据

1. 《资产评估根本准则》(财资〔2017〕43号);

2. 《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017〕30号);

3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2017〕31号);

4. 《资产评估执业准则——资产评估讲演》(中评协〔2017〕32号);

5. 《资产评估执业准则——资产评估拜托合同》(中评协〔2017〕33号);

6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》(中评协〔2017〕34号);

7. 《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017〕38);

8. 《以财务讲演为目的的评估指南》(中评协〔2017〕45);

9. 《资产评估机构营业质量控制指南》(中评协〔2017〕46);

10. 《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47);

11. 《资产评估对于象执法权属指导意见》(中评协〔2017〕48);

12. 《投资性房地产评估指导意见》(中评协〔2017〕53);

13. 财政部、中评协宣布的其他相关资产评估准则、资产评估指南和
资产评估指导意见。


(三)行为依据

1、资产评估营业拜托协议书。


(四)产权依据

1、拜托人企业法人业务执照;

2、房地产权证、土地使用权证、不动产权证;

3、产权考察记录。


(五)取价依据


1、评估人员网络的评估对于象的市场价格材料;

2、评估人员现场勘察记录;

3、有关市场价格材料;

4、拜托人提供的资产清单及其他材料;

5、评估人员网络的各类与评估相关的佐证材料。




七、评估措施

(1) 评估思路

本次评估对于象主要系位于青岛市市北区、烟台市芝罘区、天津市河东
区等局部商业房地产,其规划用途与实际用途一致,均为商铺。


评估房地产市场价值的主要措施有市场法、收益法和成本法等,评估
时应根据委估对于象的具体情况确定合适的评估措施。评估人员深入细致地
剖析了委估对于象的实际情况、特点和拜托人提供的有关材料,并进行了实
地勘察及大量的市场考察,具体剖析如下:

A、市场法。在生意营业活跃的房地产市场中,经由过程对于大量类似物业的生意营业
价格进行剖析调剂,可以很好地反响委估对于象的市场价值,故在有条件的
情况下该当首选市场法进行评估。委估对于象的屋宇类型为商铺,周边可比
生意营业案例较多,切合对于比法运用的条件。


B、收益法。收益法一样平常适用于各类有连续租赁收入的经营性物业的评
估。委估对于象的用途为商业,周边有必然数量的类似物业的租赁案例,故
应采纳收益法作为其中一种评估措施。


C、成本法。成本法一样平常适用于非标准产业厂房或会所、酒店等整体性
较强的物业的评估。委估对于象的屋宇类型为店铺,属于收益性房地产范畴,
周边类似房地产的市场生意营业活跃,采纳成本法评估可能会造成估值与其实
际价值发生偏离,因此不适宜采纳成本法进行评估。


同时因委估对于象位于同一大楼内,可采纳标准价调剂法进行评估。标


准价调剂法就是对于评估领域内的所有被评估房地产进行分组,使同一组内
的房地产具有相似性,在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价
格,利用有关调剂系数将标准房地产价值或价格调剂为各宗被评估房地产
价值或价格的措施。


本次评估局部房地产土地性子为划拨用地,在确定完全市场价值的基
础上,扣除应补交的土地出让金。应补交的土地出让金依照土地市场价值
的必然比例进行扣除。对土地市场价值,思量到近期周边成交较少,故
采纳基准地价系数修处死进行评估。


综上所述,确定本次评估所采纳的措施为市场法和收益法。


(2) 评估措施

A、市场法

指根据替代情理,选择与委估对于象属于同一供需圈,条件类似或使用
价值相似的若干房地孕育发生意营业案例作为对于比实例,就生意营业情况、市场状况、
区位状况、实物状况、权益状况等条件与委估对于象进行比照对于比,并比较
较实例进行修正,从而确定委估对于象价格的措施。市场对于比法评估公式如
下:

评估对于象比准价格=生意营业案例价格×生意营业情况修正系数×市场状况调剂
系数×区位状况调剂系数×实物状况调剂系数×权益状况调剂系数

B、收益法

求取委估对于象未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到评估基
准日后累加,以此估算委估对于象的客观合理价格或价值的措施。


收益法的操作步骤是:搜集有关收入和用度的材料→估算潜在毛收入
→估算有效毛收入→估算运营用度→估算未来各期的净收益→确定未来收
益期限→求取并选用适当的报酬率→选用适宜的计算公式求取收益价格。


收益法根本计算公式为:

V = 未来收益期内各期收益的现值之和


= Fi/r×[1-1/(1+ r)n)]

其中:V—房地产收益现值(折现值)

r—所拔取的报酬率

n—房地产的收益年限

Fi—未来收益期的预期年收益额



八、评估程序实施过程和情况

我们依照执法、行政法规和资产评估准则的规定,本项评估我们实施
了必要的评估程序,现扼要阐明如下:

1. 接受拜托,签订资产评估拜托合同


2018年10月下旬,本公司评估人员开始与拜托人接洽,在相识了评估
目的及委估资产领域后与拜托人正式签订了资产评估拜托合同。


2. 前期筹备,组织培训资料拟定相关筹划。



公司安排适合的项目人员组成项目小组,项目小组在项目司理率领下
初步制定资产评估工作筹划,并完成前期筹备工作。


(1)筹备培训资料及拟定评估计划;

(2)组建评估队伍及工作组织计划;

(3)根据需要开展项目团队培训。


3. 网络材料,由被评估单位提供委估资产明细表及相关财务数据


评估工作开展以后,由被评估单位提出了委估资产的全部清单和有关
的会计凭证。我们对于企业负责人进行访谈,听取了资产占有单位有关人员
对于企业情况以及委估资产历史和现状的介绍。根据评估目的、评估领域及
对于象,确定评估基准日,进一步改动评估计划和筹划。


4. 对于委估资产进行清查核实


2018年11月7日本公司评估人员伴同被评估单位相关人员至委估资产
所在地对于委估资产进行了实地勘察和清查核实,现场工作时间3天。



期间按企业提供的资产清查评估明细表,根据填报的内容,对于实物资
产状况进行观察、记录、核对于,并与资产管理人员进行交谈,相识资产的
经营、管理状况。


对于委估的土地使用权,评估人员查阅了相关的权证并进行了实地勘察
及大量的周边市场考察。


5. 评定估算


根据对于委估资产的清查核实情况、委估资产的具体内容和所网络到的
有关材料,剖析、选择适用的评估措施,并开展逐项市场调研、询价工作。

按所确定的措施对于委估资产的现行价值进行评定估算。


6. 体例和提交评估讲演


在执行必要的资产评估程序、形成资产评估结论后,按规范体例资产
评估讲演,评估讲演经公司内部三级审核后,在不影响对于最终评估结论进
行独立断定的前提下,将评估成果与拜托人进行必要沟通。根据沟通意见
对于评估讲演进行改动和完善,向拜托人提交正式评估讲演书。




九、评估假设

1、连续使用假设

即假定江苏中南建筑工业集团有限责任公司委估的资产在评估目的实
现后,仍将依照本来的使用目的、使用办法,连续地使用下去。


2、宏观经济环境相对于波动假设

任何一项资产的价值与其所处的宏观经济环境直接相关,在本次评估
时我们假定社会的工业政策、税收政策和宏观经济环境坚持相对于波动,从
而保障评估成果有一个合理的使用期。


3、不思量通货膨胀对于评估成果的影响。


4、利率、汇率坚持为目前的程度,无重大变更。





十、评估结论

经评估,委估的位于青岛市市北区、烟台市芝罘区、天津市河东区等
局部商业房地产,建筑面积共计6,790.31平方米,在评估基准日2018年9
月30日的市场价值为人民币8,688.00万元。


评估成果汇总表

评估基准日:2018年9月30日 金额单位:人民币万元

项目

账面价值

评估价值

增值额

增值率%

A

B

C=B-A

D=C/A

投资性房地产

2,486.40

8,688.00

6,201.60

249.42

总 计

2,486.40

8,688.00

6,201.60

249.42



评估增值的主要缘故原由是由于近年房地产价格上涨所致。


详细明细如下:




地址

部位

类型

面积

评估单价

(元/m2)

总价

(元)

1

青岛市辽宁路236-114户

1

商铺

92.39

11,148.39

1,030,000.00

2

青岛市辽宁路236-116户

1

商铺

77.05

11,161.58

860,000.00

3

青岛市辽宁路236-11户

1

商铺

18.82

11,158.34

210,000.00

4

青岛市辽宁路236-46户

1

商铺

98.17

8,556.59

840,000.00

5

青岛市辽宁路240-117户

2

商铺

88.78

7,884.66

700,000.00

6

青岛市辽宁路248号3户

1-2

商铺

139.68

9,736.54

1,360,000.00

7

青岛市辽宁路252号10户

1-2

商铺

171.14

7,537.69

1,290,000.00

8

青岛市辽宁路252号6户

1-2

商铺

116.18

9,726.29

1,130,000.00

9

青岛市辽宁路252号7户

1-2

商铺

194.32

9,777.69

1,900,000.00

10

烟台市芝罘区青年南路268号
附12号

-1

商铺

78.72

14,354.67

1,130,000.00

11

烟台市芝罘区青年南路268号
附13号

-1

商铺

118.54

14,678.59

1,740,000.00

12

烟台市芝罘区青年南路268号
附2号

1

商铺

37.03

14,582.77

540,000.00

13

烟台市芝罘区青年南路268号
附3号

1

商铺

14.26

14,726.51

210,000.00

14

烟台市芝罘区青年南路268号
附4号

1

商铺

39.59

14,650.16

580,000.00

15

烟台市芝罘区西盛街28号1层
82户

1

商铺

26.36

24,658.57

650,000.00

16

烟台市芝罘区西盛街28号2层
31号内1号

2

商铺

24.74

16,976.56

420,000.00





















地址

部位

类型

面积

评估单价

(元/m2)

总价

(元)

17

烟台市芝罘区西盛街28号3层
内1号

3

商铺

4,995.57

12,138.75

60,640,000.00

18

芝罘区西盛街28号2层商铺7
号内2号

2

商铺

6.61

16,641.45

110,000.00

19

河东区大王庄八经路方达大厦
101

1

商铺

200.00

30,650.00

6,130,000.00

20

河东区大王庄八经路方达大厦
201-205

2

商铺

252.36

21,437.63

5,410,000.00



合计





6,790.31



86,880,000.00





十一、特别事项阐明

1. 评估结论仅反响委估资产于评估基准日的市场价值。由于所选定的
评估基准日相近期间,国际和国内市场未发生重大稳定,各类商品、出产资
料和劳务价格根本波动,人民币对于外币的市场汇率在正常稳定领域之内,
因而,资产的交割日与评估基准日相差不大时,生意营业价格不会受到本质性
的影响。

2. 本讲演所称“评估价值”,是指所评估的资产在现有用途不变并继续
使用以及在评估基准日的外部经济环境前提下,根据公开市场原则确定的
委估资产的市场价值,没有思量业已存在或将来可能承担的抵押、担保事
宜,以及特殊的生意营业办法可能追加付出的价格等对于评估价值的影响;同时,
本讲演也未思量国家宏观经济政策发生重大变更以及遇有自然力和其它不
可抗力对于资产价值的影响。

3. 当上述条件以及评估中遵循的连续使用原则等其他情况发生变更
时,评估成果将会掉效。

4. 本讲演仅为拜托人用于本讲演载明的体例财务讲演服务。一样平常来说,
由于评估目的不同、价值类型不同、评估基准日不同,同样的资产会表现
出不同的价值,我们对于因评估讲演使用不当而造成的后果不承担责任。

5. 企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,在企业拜托时未作特
殊阐明而评估人员根据专业经验一样平常不能得知的情况下,评估机构及评估
人员不承担相关责任。




6. 本评估公司未对于拜托人或被评估单位提供的业务执照、权证、会计
凭证等证据材料或所牵涉的责任进行独立审查,恕差错上述材料的真实性
负责。

7. 本讲演对于被评资产所作的评估系为客观反响被评资产的价值而作,
我公司无意要求资产占有单位必须按本讲演的成果和表白办法进行相关的
账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由资产占有单位的上级
财税主管部门决定,并应切合国家会计制度的规定。

8. 本次评估对于象为自建房产,评估结论为投资性房地产的市场价值,
该市场价值为含增值税价值,但不包孕契税,也未扣除生意营业中所触及的其
他相关税费。

9. 委估的烟台市芝罘区西盛街的四套房产(具体包括烟台市芝罘区西
盛街28号1层82户、烟台市芝罘区西盛街28号2层31号内1号、烟台
市芝罘区西盛街28号3层内1号、芝罘区西盛街28号2层商铺7号内2
号四套房产)暂时无偿提供给烟台名都购物广场有限公司使用,不收取租
金,本次评估成果未思量无偿使用的影响,提请讲演使用者注意。

10. 被评估企业已于2013年由“南通建造工程总承包有限公司”更名为
“江苏中南建筑工业集团有限责任公司”,局部房地产权证尚未料理更名,
提请讲演使用者注意。

11. 本次委估的市北区辽宁路236号-46、市北区辽宁路252号10号两
套房地产土地取得办法为划拨,本次评估成果扣除其应补缴的土地出让金
金额,提请讲演使用者注意。





十二、资产评估讲演使用限定阐明

1. 本资产评估讲演仅供拜托人和本资产评估讲演载明的使用者为本
讲演所列明的评估目的服务和送交财富评估主管部门审查使用,本资产评
估讲演的使用权归拜托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法



律需公开的情形外,在未征得对于方的允许前,本评估公司和拜托人均不得
将本资产评估讲演的内容摘抄、引用或表露于公开媒体。

2. 资产评估讲演的使用领域:


拜托人;

资产评估拜托合同中约定的其他资产评估讲演使用人;

其他国家执法法规规定的资产评估讲演使用对于象。


3. 拜托人或者其他资产评估讲演使用人未依照执法、行政法规规定和
资产评估讲演载明的使用领域使用资产评估讲演的,资产评估机构及其资
产评估专业人员不承担责任。

4. 除拜托人、资产评估拜托合同中约定的其他资产评估讲演使用人和
执法、行政法规规定的资产评估讲演使用人之外,其他任何机构和小我私家不
能成为资产评估讲演的使用人;
5. 资产评估讲演使用人该当正确懂得评估结论。评估结论不等同于评
估对于象可实现价格,评估结论不该当被认为是对于评估对于象可实现价格的保
证。

6. 本评估结论自评估基准日起壹年内使用有效,本资产评估讲演结论
的使用有效期自评估基准日至2019年9月29日止。





十三、资产评估讲演日

本资产评估讲演日为2018年12月13日。







(本页无内容,为签字盖章页)



上海立信资产评估有限公司





法定代表人: 杨伟暾





资产评估师: 沃兆寅





资产评估师: 蔡 源





2018年12月13日





联系地址:上海市浦东沈家弄路738号8楼

邮政编码:200135

电话:总机 86-21-68877288

传真:86-21-68877020

公司电子邮箱:lixin@lixin.cn

公司网址:






附 件



(除特别注明的以外,以下均为复印件)

一、拜托人企业法人业务执照

二、企业屋宇土地权证及车辆行驶证

三、拜托人和相关当事人许诺函(原件)

四、资产评估机构及资产评估师许诺函(原件)

五、上海立信资产评估有限公司法人业务执照副本和资格证明文件

六、资产评估师资格证明文件

七、其他与评估有关的文件及证明资料










  中财网

上一篇:“科学”号圆满完成西太平洋综合调查航次返回青岛青岛市南工商局

下一篇:超高清电视创维60G7广东火热匆匆销6999元青岛家政公司

相关报道